Lancer son projet immobilier

Bravo, ça y est, vous y êtes ! vous avez pris la décision de lancer votre projet immobilier, Félicitations !

Bonjour à tous, et bienvenue dans « L’immobilier clés en main par Cardif », le podcast de Cardif qui vous accompagne dans les différentes étapes de votre projet immobilier.

Et bien, C’est maintenant que tout commence vraiment…Nous allons vous aider à répondre aux questions que vous vous posez

D’abord, la grande question de l’usage de votre bien immobilier : souhaitez-vous acheter pour y vivre ? Pour le louer ? Ou pour le réhabiliter et le revendre ?

Une fois l’usage de ce bien défini, vous devrez définir votre budget. Celui-ci doit être pensé dans sa globalité et pourra être évolutif en étalant par exemple certaines dépenses liées à des travaux que vous jugerez non-prioritaires.

Ensuite votre achat se porte-t-il dans du neuf ? de l’ancien ? Ou bien rêvez-vous de faire construire votre maison ?

Pour y voir plus clair dans votre projet IMMOBILIER, nous accueillons une passionnée qui a fait de la pierre son métier.

Céline : Bonjour Avryl Colleu, merci d’avoir accepté notre invitation, vous êtes architecte

Pouvez-vous nous apporter vos lumières… Beaucoup de ceux qui nous écoutent se posent la question quant au choix d’investir dans du neuf, dans l’ancien voire même réfléchissent à faire construire leur futur bien… Qu’en pensez-vous ?

Avril : En effet, il ne s’agit pas de la même aventure pour le futur acquéreur

Céline : J’imagine. Alors voyons ça d’un peu plus près. Avril, Qu’entendez-vous par ancien et quels sont les caractéristiques d’un investissement de ce type?

Avril : Alors, on a la chance d’être en France, un pays qui a énormément d’histoire et de constructions différentes avec beaucoup de patrimoine et on a eu un savoir-faire qui était bio climatique dans la construction, c’est-à-dire avec des maisons bien orientées au soleil, avec de l’inertie, qui s’adaptaient beaucoup au climat et également à l’orientation du soleil. Et ça c’est un savoir-faire qui a été perdu dans les années 70-80 et qu’on retrouve aujourd’hui.

Céline : Quand on parle d’ancien, on parle de construction avant 1950 ?

Avril : En France, on a un patrimoine avec des maisons habitables qui datent du XVIème siècle.

Donc on a une grande diversité de construction en France. On a la pierre, du colombage, du bois, du pisé, donc il y a vraiment une grande diversité, donc acheter un bien en pierre, en pisé ou en bois ce n’est pas le rénover de la même façon, ça ne vieillit pas de la même façon. Ils ont tous leurs avantages et leurs inconvénients. La pierre, par exemple, c’est extrêmement durable mais c’est un peu cher à entretenir ou à refaire. Le bois ça ne vieillit pas de la même façon partout. Après il y a des biens plus qualitatifs que d’autres aussi qui n’ont pas été construit avec les mêmes moyens etc. Et en fonction des périodes, on n’a pas les mêmes techniques de constructions non plus.

Céline : Et quel est le conseil que vous pourriez donner lors d’une visite ? Est-ce qu’il y a quelque chose à savoir ou à faire ?

Avril : Alors je pense qu’il est important quand vous faites la première visite d’un bien rénové, enfin à la seconde, d’amener un entrepreneur avec vous pour qu’il puisse vous faire un chiffrage assez rapide. Donc nous on a une technique en tant qu’architecte ou économiste, c’est-à-dire qu’on a une échelle entre 400€ du m2 jusqu’à 2000€ du m2 pour de la rénovation de bien, de maisons individuelles ou d’appartements individuels. Donc c’est par exemple, 400€ le m2 c’est pour faire les finitions, remettre l’électricité à la norme, enfin faire un coup de propre. 2000€ le m2 c’est un peu le prix de la construction neuve, donc c’est vraiment vous qui refaites tout, vous êtes en train d’acheter une ruine. Et en fait vous avez un peu entre les deux, c’est-à-dire, 1000€ le m2 ça peut être une médiane, enfin ça dépend, enfin vous pouvez un peu vous baser sur cette échelle là pour les prix mais le mieux c’est quand même de faire appel à un entrepreneur qui a bien les prix locaux en tête et ensuite une fois que vous avez acheté le bien, vous faites faire 3 à 5 devis d’entrepreneur.

Avril : Voilà. Pour pouvoir bien comparer les devis, ce que vous voulez faire et puis en plus quand l’entrepreneur fait un devis, il réfléchit aussi à des choses à mettre en place, de comment il va s’y prendre, de la manière. Donc c’est quand même aussi intéressant de pouvoir comparer les méthodes.

Céline : Et alors, quels sont les grands points de vigilance lorsqu’on s’apprête à acquérir un bien plutôt ancien ?

Avril : Alors il y a 3 points de vigilance : c’est l’électricité, est-ce qu’elle est bien à la norme ; la plomberie, est-ce qu’il n’y a pas de plomb ou est-ce que c’est pas trop vieillissant, est-ce que c’est du cuivre, est-ce que l’eau a du goût, enfin voilà,; et enfin c’est l’isolation, comment votre maison est isolée, est-ce qu’il va falloir le faire ou pas, et puis du coup ça va interroger votre consommation, donc n’hésitez pas à demander aux propriétaires sa facture de chauffage et d’électricité, ça c’est une bonne information. Et du coup, ça vous permet de voir s’il faut isoler ou pas. Enfin moi, par exemple, j’habite dans une maison en mâchefer, et du coup le mâchefer c’est très isolant, donc je n’ai pas vraiment eu besoin d’isoler et il faut savoir que le béton ou la pierre ont beaucoup de propriétés d’inertie et qu’elles sont assez intéressantes donc il faut pas isoler à tout prix, il faut faire ça de façon intelligente. C’est pour ça que je recommande aussi pas mal les matériaux d’écoconception, comme par exemple, le chaux-chanvres pour isoler la pierre c’est idéal parce que ça la laisse respirer. Donc on a aussi, des matériaux naturels qu’on besoin de respirer si on met de la laine de verre, des par-vapeurs par-dessus ça les abîmes, enfin ça respire moins bien, mais c’est vrai que moi j’ai une tendance à vraiment aller regarder les isolants bio-sourcés qu’on a vraiment beaucoup en France. Maintenant, on a vraiment des filières de chanvres, de chaux, de fibres de bois, qui sont de plus en plus des matériaux européens.

Céline : Et qui ne coûte pas forcément plus cher.

Avril : ça, c’était vrai, il y a longtemps c’était assez cher, et vraiment les prix sont en train de descendre, surtout en comparaison au prix des matériaux d’exports et d’imports de loin qui sont en train de flamber. En ce moment, la laine de verre flambe et la fibre de bois et la chaux ne flambent pas.

Céline : c’est plutôt une bonne nouvelle. Alors passons maintenant à un investissement dans du neuf. Déjà, qu’est-ce qu’on appelle le neuf ?

Avril : Alors, le neuf, pour moi, c’est un logement qui a moins de 10 ans ou alors c’est un logement que vous achetez sur plan ou alors une maison que vous faites construire. Donc l’intérêt si vous faites construire, c’est que vous pouvez y réaliser tous vos besoins, c’est vraiment un projet sur-mesure.

Céline : Oui, parce que c’est un projet qui est encore différent, qui implique l’investisseur dans une autre projection.

Avril : Et l’idée c’est de ne pas avoir de travaux à refaire derrière. L’idée c’est aussi d’avoir quelque chose de clef en main. Moi ce que je conseille pour du logement neuf c’est d’essayer d’avoir le maximum de logement traversant avec plusieurs orientations parce que c’est extrêmement agréable, c’est facile à ventiler un logement où il y a plusieurs fenêtres, des fenêtres orientées sud, ouest, est, nord. Cela permet de faire des vrais courants d’air, et d’améliorer la qualité de l’air, et puis d’avoir une qualité lumineuse, c’est-à-dire, que le matin vous voyez le soleil à l’est, le soir à l’ouest, donc ça donne complétement une autre ambiance à votre logement.

Céline : C’est une autre façon d’habiter.

Avril : c’est ça.

Céline : Et justement on parlait de performance tout à l’heure dans la réhabilitation, est-ce qu’il y a des points de vigilance quant à la performance habitat neuf, et quels sont les critères ?

Avril : Alors aujourd’hui on a énormément de labels qui nous aident un peu à identifier tout ça. Ce n’est pas très facile d’y voir clair tellement il y en a. Mais c’est important. Alors déjà on a la chance d’avoir la RT2012 et bientôt la RT 2020. Donc la RT c’est la règlementation thermique. Donc elle force aujourd’hui toutes les constructions neuves à être quand même assez bien isolées. Ce qu’il faut bien regarder, alors par exemple, une isolation extérieure c’est plus performant qu’une isolation à l’intérieur, donc la plupart des logements sont isolés par l’extérieur, enfin les neufs. Donc ça c’est plutôt qualitatif. Il faut regarder aussi la qualité du bardage, c’est à dire : on a notre mur, l’isolation à l’extérieur, plus le bardage. Donc le bardage il peut être en bois, en métal, etc. Il faut que ce soit quelque chose d’assez qualitatif parce que dans la construction neuve, il y a eu une tendance à utiliser des bardages dans les années 2000-2010 qui n’étaient pas très qualitatifs. Aujourd’hui on arrive sur plus de l’écoconception et des bardages plus naturels comme de la brique, des choses plus durables. Mais il faut faire un peu attention aux cassettes en métal, aux choses comme ça, qui se décrochent vite.

Céline : D’accord, oui et qui peuvent engendrer des frais. Merci Avril pour ce complément. J’aimerais maintenant qu’on s’intéresse à ceux qui souhaiteraient faire construire leur bien. Que pouvez-vous nous dire sur ce sujet ?

Avril : Ça permet d’une part, d’habiter où on veut, c’est-à-dire que le choix du terrain aussi, vous pouvez choisir d’habiter dans une plaine, dans la forêt, en montagne. Donc ça aussi de penser à l’endroit où on est, la façon dont s’est desservi etc. Et ensuite ça vous permet aussi, voilà, d’orienter votre maison face à la lumière et au paysage comme vous le voulez et vraiment d’adapter à tous vos besoins, que ce soit des chambres d’enfants, que ce soit un bureau ou un atelier spécifique. Ça permet un peu d’avoir un logement atypique qui vous correspond.

Céline : Et, on parlait de performances énergétiques, on en entend de plus en plus parler. La notion d’habitat passif, qu’est-ce que c’est ?

Avril : Alors un habitat passif c’est un habitat que vous n’avez pas besoin de chauffer. L’idée c’est que c’est un habitat qui est très très isolé, presque un peu hermétique. En fait, moi je travaille dans une agence franco-allemande donc on n’a pas mal fait de passive house. Le défaut c’est que, vraiment, il faut ne pas ouvrir les fenêtres quoi. Donc nous on préconise plutôt un équilibre en travaillant sur le bio-climatisme. Donc là, l’adaptation au climat. Nous on aime bien par exemple, une serre tampon, c’est-à-dire, une serre au sud. Donc elle surchauffe l’été, donc du coup vous pouvez ouvrir la porte de votre serre pour chauffer votre logement et l’hiver, vous fermez cette serre et vous n’y allez pas, enfin ou elle chauffe quand il y a du soleil. Mais de trouver un peu des systèmes comme ça qui sont un peu entre les deux. Parce qu’alors un logement bien isolé c’est une bonne chose, un logement passif c’est sur-isolé, mais donc du coup, si c’est sur-isolé, il ne faut pas ouvrir les fenêtres parce que sinon toute la chaleur sort très vite.

Céline : Il y a des avantages et des inconvénients sur chacun des projets.

Céline : Alors faisons un résumé., il y a 3 grands points à retenir avant d’acquérir son bien. :

- Premier point : bien visiter son bien, évaluer les travaux éventuels et se faire accompagner si besoin d’un architecte ou d’une entreprise tout corps d’état de manière à ne pas avoir de mauvaises surprises

Avril : Oui, parce qu’il se trouve que l’investissement dans l’immobilier c’est la plus grande part du budget de tous les français.

Céline : Exactement. Tout à fait.

Avril : Donc c’est important de bien prévoir pour ne pas se tromper et savoir où on va.

Céline :

Le deuxième point : réussir à imaginer un bien qui nous corresponde aujourd’hui et, que l’on puisse faire évoluer au cours des différentes étapes de notre vie comme la : naissance d’un enfant.

Avril : Oui.

Céline : le troisième et dernier point concerne la durabilité en terme de bioénergie de notre bien, pour qu’il nous succède finalement !

Avril : Absolument.

Celine : Eh bien, un grand merci Avryl d’avoir pris le temps de nous éclairer, ce fut un plaisir de vous recevoir. Je rappelle que vous êtes autrice du livre « douze solutions pour l’habitat » paru chez Eyrolles.

Avril : Merci à vous pour l’invitation

Céline : C’est la fin de cet épisode consacré au lancement de votre projet immobilier, et nous avons hâte de vous retrouver pour notre prochain numéro dédié aux financements de votre investissement.

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