Faire construire son bien

Céline : Qui n’a jamais imaginé le bien de ses rêves, de pouvoir le façonner selon ses besoins, de l’adapter à ses envies et aux contraintes des changements à venir ?

Céline : Bonjour à tous, et bienvenue dans « L’immobilier Clé en Main par Cardif », le podcast dédié à votre projet immobilier.

Céline : Faire construire son bien nécessite de se poser certaines questions pour éviter les mauvaises surprises : retard de chantier, surplus budgétaire… En effet, situation du terrain, frais de construction, plan ou assurance… Nombreux sont les sujets à prendre en considération avant de se lancer dans cette belle aventure. Alors, pour vous aider à vous poser les bonnes questions, recevons tout de suite Sylvain, constructeur de maisons à Clermont-Ferrand, qui va nous aider à répertorier les points essentiels à ne pas négliger.

Céline : Bonjour Sylvain Massonneau, vous êtes vice-président du Pôle Habitat FFB. Merci beaucoup d’avoir accepté de répondre à nos questions.

Alors commençons par la base, à savoir le choix du lieu. Pouvez-vous nous dire quels sont les points d’attention particuliers à étudier pour trouver le terrain qui accueillera en toute sécurité le projet immobilier que nous avons imaginé ?

Sylvain : Alors déjà ce qu’il faut savoir c’est qu’en tant que client, vous allez faire un choix qui est émotionnel. Vous allez vous projeter, projeter votre vie dans un site, dans une ville, dans une campagne et il va falloir donner du sens à ce projet à ce titre-là. Ce choix émotionnel, ce choix de vie, cette proximité avec le lieu de travail, les écoles, etc., il n’y a que vous qui pouvez le faire en tant que client. Donc ça c’est votre choix qui vous appartient. Ensuite de ça, il faudra qualifier le terrain et faire un choix plus technique, plus froid. Ce choix-là, bien souvent, c’est le professionnel qui va vous aider à le faire en étudiant le PLU, en vérifiant les contraintes techniques qui sont attachées au terrain.

Céline : Et alors, PLU Sylvain ?

Sylvain : Le PLU c’est le document d’urbanisme rédigé par la mairie et qui va décrire toutes les possibilités architecturales du terrain. Par exemple, quelle est la hauteur maximale autorisée ? Quelle sont les règles de retrait par rapport aux voiries ? Combien de places de stationnement sont imposées sur le terrain ? Etc. Tout ce genre de choses. Ça, un professionnel va vous aider à le décrypter et à en tirer le meilleur parti.

Céline : Et alors, quels sont vos conseils quant à l’inspection du terrain ?

Sylvain : L’inspection du terrain c’est une phase qui est vraiment importante. Il faut se rendre physiquement sur place, l’idéale c’est de se faire assister d’un professionnel. Ce professionnel va avoir un regard qui va être technique, il va s’attacher à des choses très matérielles, comme la présence physique des bornes sr le terrain, la proximité ou la présence des réseaux sur le terrain. Cela va être essentiel pour raccorder la maison, par exemple à l’électricité ou à l’égout. Il va aussi s’assurer qu’une étude de sol à bien été faite si on est dans une zone de risques. Vérifier s’il y a du radon sur le terrain. Tout ce genre de choses qui vont être des contraintes, qui vont s’additionner et qui vont être nécessaire à prendre ne compte dans la conception du projet.

Céline : Notamment, par exemple, les relevés topographiques

Sylvain : Typiquement, sur un terrain en pente, on ne va pas faire le même type de maison que sur un terrain plat ; Sur un terrain plat, on pourra faire un plein pied, sur un terrain en pente il va bien souvent falloir faire un sous-sol ou alors des ouvrages de soutènement. Ça ce n’est pas facile de l’apprécier quand on est pas tout à fait professionnel et aidé c’est plus simple.

Céline : Une fois ces éléments bien étudié, il s’agira de choisir les prestataires qualifiés en terme de conception et de construction. Est-ce que vous pouvez nous en dire un peu plus, notamment sur les obligations et les possibilités ?

Sylvain : Alors les obligations, il y’en a une qui est essentielle quand le projet dépasse 150m2 de surface de plancher, on a l’obligation de recourir à un architecte. Cet architecte va réaliser la conception des plans, la conception du projet pour le compte du client. Quand on est en dessous de ce seuil de 150 m2, on peut se débrouiller autrement, c’est-à-dire, soit avec un maître d’œuvre ou avec un constructeur de maisons individuelles. Ce constructeur à bien souvent un bureau d’étude en interne avec des dessinateurs qui seront à votre disposition pour concevoir le plan de vos rêves.

Céline : Et qu’en est-il du budget ? comment bien évaluer les couts ?

Sylvain : Effectivement, on parlait de rêves tout à l’heure, pour que le rêve devienne réalité, il faut impérativement prendre en compte toutes les contraintes techniques du terrain, du PLU et des procédés constructifs. Le professionnel qui est avec vous doit être capable de vous fournir une information très complète et additionner tous les coûts, c’est-à-dire, le terrain, les frais de notaire, les frais administratifs, d’assurance, tous les frais de constructions et éventuellement même les coûts de finition ou d’aménagement extérieur qui sont nécessaires à la faisabilité du projet.

Céline : Peut-être y a-t-il également des frais annexes à faire évaluer et à anticiper ?

Sylvain : Oui, je pense notamment à la taxe d’’aménagement, cette taxe qui est relativement couteuse dit être impérativement budgétiser. Le professionnel pourra tout à fait vous la calculer. Elle peut peser plusieurs milliers d’euros dans vos projets donc il ne faut vraiment pas la laisser de côté. Il y a aussi la redevance archéologique. Quand on est dans le cadre d’un lotissement, il y a des frais de fonctionnements de L’ASL qui peuvent être à prendre en compte. Donc là il faut s’assurer que tous ces paramètres ont bien été identifiés par le professionnel qui va s’occuper de votre projet et qu’il un prix en face de chacune de ces contraintes.

Céline : Et qu’en est-il des frais de garanties et d’assurance et comment bien les intégrer au budget global ?

Sylvain : Je pense qu’en période de crise c’est un sujet qui est vraiment principal. Quand on est avec un constructeur de maisons individuelles, ce constructeur vous doit ces garanties, c’est la loi qui lui impose, il doit vous les fournir. Donc elles seront comprises dans son prix. Avec les autres acteurs, hélas, il n’y a pas ce genre de garanties, c’est chacun qui gère son risque. Et côté assurance, il y a l’assurance dommages-ouvrage qui est imposée par la loi. Quand on obtient un permis de construire, il est rappelé dans ce permis de construire que l’on doit souscrire cette assurance. Elle est obligatoire, elle a un coût qui est non négligeable. Quand on passe en direct avec un assureur, le coût n’est pas négligeable, quand on le fait avec son constructeur de maisons individuelles, bien souvent il a un contrat cadre avec un assureur spécialisé et là ça permet de diviser par deux ou par trois le coût de cette assurance.

Céline : Parlons à présent des démarches administratives, sont-elles nombreuses et comment s’y prendre lorsque l’on est novice ?

Sylvain : Là aussi, si on remonte à la conception, si c’est un architecte qui l’a fait, il n’y a aucun souci, il est l’homme de l’art parfaitement compétent pour monter tout le dossier et le déposer en mairie. Là ça sera relativement simple. Avec un maitre d’œuvre c’est plus flou, là il faut vraiment éclaircir le « qui fait quoi ? » et quand on est avec un constructeur de maisons individuelles, c’est comme pour avec l’architecte, le constructeur, son bureau d’étude en interne va réaliser tout le dossier, il va faire toutes les démarches administratives pour vous et vous en rendre compte au fur à mesure de l’avancement de l’autorisation.

Céline : Et enfin, avez-vous des conseils à nous communiquer en terme de suivi de chantier ?

Sylvain : le suivi de chantier c’est la phase la plus stressante et en même temps c’est celle qui va durer le plus. Ça va durer à peu près un an la construction d’une maison. Et pendant cette phase-là, il va falloir s’assurer que le planning est bien respecté et que toutes les contraintes techniques du site sont bien prises en compte et que les entreprises effectuent correctement chacune leurs taches, donc là il y a vraiment beaucoup de travail. Quand on est avec un architecte, si on lui a souscrit la mission de suivi, c’est lui qui va s’en occuper. Avec le maitre d’œuvre il faut aussi bien qualifier son niveau d’implication dans le projet, c’est vraiment le contrat, il faudra bien le relire pour savoir qui va faire quoi. Et par contre là avec le constructeur de maisons individuelles c’est une prestation qu’il vous doit, c’est sa prestation principale, donc il aura des collaborateurs, ses salariés qui vont s’assurer pour vous du respect de toutes les contraintes techniques et administratives de votre projet. Il va faire tout le suivi des travaux, vous en rendre compte, faire des réunions de chantier avec vous, tout ça c’est compris dans sa prestation.

Alors, pour résumer, avant de faire construire son bien, voici les points essentiels à ne pas négliger :

Choisir l’emplacement géographique qui vous plaît.

S’assurer des qualités techniques et administratives du terrain (avec l’aide d’un professionnel, c’est mieux).

Concevoir un projet adapté à votre capacité financière.

Confier l’exécution à un professionnel renommé, ayant fait ses preuves dans la durée.

Celui-ci doit être capable de vous accompagner de la genèse du projet à sa réalisation complète.

Un grand merci Sylvain Massonneau, vous êtes vice-président du Pôle Habitat FFB pour vos réponses,

C’est la fin de cet épisode, et nous avons hâte de vous retrouver pour notre prochain podcast.

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