5. Les différentes méthodes de recherche pour trouver le bien de vos rêves

Ah, Vous l’avez déjà imaginé votre futur bien et vous vous posez à présent plusieurs questions avant d’entamer vos recherches.

Bonjour à tous, et bienvenue dans « L’immobilier clé en main par Cardif » le podcast de Cardif qui vous accompagne dans les différentes étapes de votre projet immobilier.

En effet, il existe plusieurs moyens pour rechercher le bien de vos rêves, ou du moins, celui qui répondra au mieux à vos attentes. Dans cet épisode, nous vous proposons de découvrir ensemble les différentes possibilités qui s’offrent à vous.

Le moyen le plus répandu est de consulter les agences immobilières, mais de nombreuses solutions parallèles existent. Pour y voir un peu plus clair, et vous orienter au mieux dans vos recherches, nous avons le plaisir de recevoir Manon, chasseur immobilier, qui a plus d’une ressource à nous présenter.

Bonjour Manon,

Merci d’avoir accepté notre invitation.

Manon : Bonjour Céline.

Céline : Manon Sobraquès, Vous etes chasseur immobilier, merci beaucoup d’avoir accepté notre invitation.

Manon : Avec plaisir. Merci de m’avoir invitée.

Céline : Alors, est-ce que vous pouvez nous éclairer s’il te plaît sur les différents moyens qui existent pour rechercher le logement idéal ? Comment est-ce qu’on peut s’y prendre et être efficace et comment ne pas passer à côté d’un coup de cœur ?

Manon : Alors, la première étape c’est d’abord d’établir un cahier des charges, de savoir quelles vont être les points sur lesquels on va pouvoir négocier et être plus souple, et quelles sont les points sur lesquels on ne va pas vouloir transiger. Par exemple, je veux absolument un balcon, un espace extérieur, et le fait qu’il y ait une cave c’est peut-être moins nécessaire. Surtout quand il s‘agit d’un achat en couple ou à plusieurs. Il faut vraiment se mettre d’accord sur ce que souhaite l’un et l’autre et être en phase sur le projet. Il faut aussi, je pense, comprendre le marché immobilier et voir si notre budget est en phase avec nos attentes, nos besoins, nos critères. Pour cela, ce qu’on peut faire aussi c’est aller rencontrer les agents immobiliers sur le secteur sur lequel on cherche. D’ailleurs, le secteur est une grande question. Il faut aussi savoir où je cherche, pourquoi, en fonction de mes attentes. Chercher sur un secteur beaucoup trop large peut vite faire en sorte de rendre la recherche bien plus compliquée que prévu, et se dire « ah bah oui mais là c’est bien sur tel secteur aussi ». Donc, vraiment, voilà. Faire le point, rencontrer les agents immobiliers et surtout se libérer du temps. Avoir un projet d’achat immobilier, ça nécessite beaucoup de temps pour pouvoir mener à bien son projet.

Céline : Et pour être efficace, c’est ça ?

Manon : Exactement. Si on n’a pas le temps dans ces cas-là, on peut faire appel à un chasseur immobilier.

Céline : Alors, penchons-nous tout d’abord sur la méthode la plus répandue, c’est-à-dire celle qui consiste à faire appel aux agences immobilières. Est-ce que vous pouvez me détailler leurs rôles ?

Manon : Alors, les agences immobilières ce sont des agences physiques, de quartier, qui sont présentes dans les rues, on peut toutes les reconnaitre. Elles vont travailler principalement avec un mandat de vente. Elles travaillent avec un client, un vendeur, qui a pour projet de vendre son bien. Et donc à travers le mandat de vente, elles vont le conseiller sur le meilleur prix pour vendre le bien dans les meilleures conditions, sur comment mettre en avant son bien pour qu’il y ait des jolies photos, qui attirent un acquéreur potentiel. Leur objectif est de conseiller le vendeur sur son projet de vente.

Céline : C’est très clair. Il existe également des mandataires. Est-ce que vous pouvez nous expliquer leurs rôles et comment peuvent-ils nous accompagner dans un projet d’acquisition ?

Manon : Donc, un mandataire à le même rôle que l’agent immobilier. Je disais tout à l’heure, qu’ils ont pour projet, eux, leur rôle c’est de vendre les biens de leurs clients-vendeurs. Ils peuvent aussi accompagner l’acquéreur dans son projet mais ils vont être assez limités par rapport au nombre de biens qu’ils vont avoir en stock ou éventuellement une agence partenaire ou un mandataire partenaire. Le mandataire a le même rôle que l’agence physique sauf qu’eux, ils ont une présence digitale. Ils n’ont pas de locaux, donc ils ont des charges réduites et parfois des honoraires plus réduits que les agences physiques mais ils vont avoir le même rôle.

Céline : Et alors, en plus de ces solutions apportées par les agents immobiliers et les mandataires, il y a également les chasseurs de biens que tu connais très bien. Est-ce que vous pouvez nous expliquer quelle est leur spécificité ?

Manon : Alors, mon rôle en tant que chasseur immobilier aujourd’hui, c’est d’accompagner mon client acquéreur dans son projet d’achat, que ce soit d’ailleurs pour une résidence principale ou un investissement locatif. Je travaille via l’intermédiaire d’un mandat de recherche et je représente l’acquéreur dans son projet, de la recherche du bien, de l’établissement du cahier des charges dont je vous parlais tout à l’heure, jusqu’à la signature définitive chez le notaire le jour où l’acquéreur va récupérer les clefs. Je vais chercher pour mon client sur l’intégralité du marché. A la fois le marché public et également ce que l’on appelle le « off-market ». Et je vais l’accompagner. Si à chaque étape de son projet, mon client a besoin d’être mis en relation avec un professionnel quel qu’il soit, que ce soit un notaire, un courtier ou des artisans, et bien je vais pouvoir lui partager mon réseau. Et ce qui est aussi important c’est que l’acquéreur, en faisant appel à un chasseur immobilier, ne prend pas de risques dans la mesure où je ne suis rémunérée qu’au succès. Si je trouve, je suis rémunérée à la signature définitive, si je ne trouve pas le bien, il n’y a pas d’honoraires et le client retrouve « sa liberté » de chercher de son côté.

Céline : Et les notaires ? Ils sont souvent cantonnés à l’activité plus traditionnelle d’officialisation de la transaction mais ils peuvent également proposer des biens à la vente, suite à une succession par exemple, pour une séparation d’un couple. Est-ce que vous pouvez nous en dire plus ?

Manon : Alors, en effet les notaires ont souvent un point de transaction et on peut le voir d’ailleurs sur certaines plateformes immobilières des biens qui sont vendus directement par les notaires. C’est une source très intéressante notamment pour les personnes qui vont chercher des biens avec beaucoup de travaux, puisque comme tu l’expliques c’est souvent suite à une succession, à des parcours de vie qui sont parfois pas forcément très heureux. Donc on accède à des biens avec beaucoup de travaux, parfois un tout petit peu décoté. Donc c’est une bonne source de recherche pour les investisseurs ou les marchands de bien. Et l’idée c’est d’avoir un contact privilégié auprès d’un notaire en particulier qui va pouvoir nous donner les infos sur l’accessibilité des biens qu’il aura à la vente.

Céline : Et alors, pour d’autres types de recherche, il y a une profession à laquelle on ne pense pas toujours. Il s’agit des promoteurs. Quelle est leur spécialité ?

Manon : Alors, les promoteurs vont entrer dans le cadre d’une vente en VEFA, ce que l’on appelle en vente en état futur d’achèvement. Donc ce sont pour le projet neuf. Dans l’achat dans le neuf, il faut savoir que les délais sont rallongés. Quand dans l’ancien on peut espérer être propriétaire sur un délai de 3-4 mois, notamment quand on se fait accompagner par un chasseur immobilier, ça peut aller jusqu’à 6 mois, 1 an, quand on cherche seul. En VEFA, donc sur les projets neufs, c’est à peu près un délai de 2 à 3 ans, entre le moment où on nous parle du bien et le moment où le bien est sorti de terre. Les promoteurs, en général, ce qu’ils font c’est qu’ils font de la pré-commercialisation. Ils désignent un projet, ils réalisent le plan et ensuite ils commencent à vendre les biens avant même que le projet ait commencé à être construit, donc d’où les délais. Et souvent les projets neufs sont parfois excentrés des centres-villes urbains. Et le prix d’achat est un petit peu plus élevé que l’ancien. A peu près, 20 à 30% plus cher. Et on peut avoir par contre des frais de notaire réduit. Donc les biens neufs peuvent aussi être vendus par les promoteurs mais également par des mandataires ou des agences.

Céline : Et, alors, pour un projet de construction. Il faudra faire appel à un architecte. Est-ce que vous pouvez nous expliquer en détail quel est son rôle dans l’acquisition d’un projet immobilier ?

Manon : Effectivement, le rôle d’un architecte peut être très important à la fois en amont et en aval du projet parce qu’il permet de validité la faisabilité des travaux. Il peut aussi faire des propositions d’aménagement en fonction du bien et c’est très important de faire appel à un architecte lorsqu’on va toucher au bâti ou à des murs porteurs par exemple. Dans le cadre d’une copropriété, lorsqu’il s’agit de casser un mur porteur, il faut absolument faire appel à un architecte et il faut également avoir l’accord de la copropriété. Et lorsqu’il s’agit d’une maison individuelle, si on veut faire une surélévation, là l’intervention d’un architecte est plus que nécessaire.

Céline : Et alors, pour finir, on entend parfois parler du « off-market ». Est-ce que vous pouvez nous dire de quoi il s’agit exactement ?

Manon : En effet, le off-market ce sont des biens qui, par définition, ne sont pas présents sur les plateformes immobilières. On peut y avoir accès de différentes manières. Soit à travers un professionnel/chasseur immobilier, j’ai moi-même accès au off-market puisque je suis en relation constante avec tous les agents immobiliers sur un secteur précis lorsque j’ai une recherche sachant que je vais travailler sur tout Paris et la 1ère couronne donc dès que j’ai une recherche je suis en relation constante. Donc ils vont pouvoir me faire part de biens qui ne sont pas encore publiés parce que dans le détour d’une conversation je vais vouloir qualifier un bien en particulier pour un client, je vais me rendre compte que ça ne va pas coller à ses attentes mais l’agent va me dire « voilà, par contre, je vais rentrer peut-être la semaine prochaine ou dans 2 semaines, un bien qui pourrait coller ». Donc ça c’est du off-market. Ce qui peut être aussi assimilé à du off-market, ça va être le réseau premier qu’on peut avoir autour de soi : un voisin qui va vendre et qui n’a pas encore mis son bien en agence ou éventuellement les concierges, les gardiens qui peuvent être très utiles et qui ont beaucoup d’informations sur ce qu’il se passe sur la vie de la copropriété. Donc le off-market peut être intéressant dans ce cadre-là, ça représente tout de même que 2 à 3% du marché, c’est assez infime. Ça peut aussi s’apparenter au bien sur un marché tendu lorsqu’il y a plus de demandes que d’offres notamment je pense aux maisons dans le 92 par exemple où beaucoup de choses se font en off-market. Et dans ce cas-là il faut vraiment être rapide et réactif et disponible. Les biens en off-market, souvent, ne reste pas très longtemps. Donc il faut, encore une fois, dégager du temps pour pouvoir y accéder.

Céline : Alors, pour résumer, plusieurs solutions s’offrent à vous pour recherche le bien de vos rêves. D’abord, les annonces immobilières, les mandataires ou agents immobiliers, les chasseurs de biens, les notaires, les promoteurs ou constructeurs, les architectes et enfin le réseau off-market.

Un grand merci Manon Sobraquès pour avoir répondu à nos multiples interrogations et nous avoir aiguiller.

C’est la fin de notre épisode consacrer aux techniques de recherche de votre bien. Et nous avons hâte de vous retrouver pour notre prochain numéro. N’oubliez pas que « L’immobilier CLE EN MAIN PAR CARDIF » est en accès libre, donc si vous avez aimé le contenu n’hésitez pas à le partager autour de vous.

Alors, pouvez-vous nous éclairer sur les différents moyens qui existent pour rechercher le logement idéal ? Comment s’y prendre pour être efficace et ne pas passer à côté du « coup de cœur » ?

- cahier des charges

- comprendre le marché immobilier

- rencontrer les agences de son secteur

- libérer du temps

Ou faire appel à un chasseur immo (ahah)

Penchons-nous tout d’abord sur la méthode la plus répandue : faire appel aux agences immobilières. Pouvez-vous nous détailler leur rôle?

- mandat de vente

- Vendre au meilleur prix le plus rapidement possible

- conseiller le vendeur son projet de vente

- présence physique

Il existe également des mandataires. Pouvez-vous nous expliquer quel est leur rôle, et comment peuvent-ils nous accompagner dans un projet d’acquisition?

Même rôle que les agences physiques

Honoraires réduits car charges réduites

Réseau étendu

Présence digitale

En plus des solutions similaires apportées par les agents immobiliers et les mandataires, il y a notamment les chasseurs de bien. Pouvez-vous nous expliquer leur spécificité ?

- mandat de recherche

- représente l’acquéreur

- chercher sur 100% du marché

- accompagnement global jusqu’à la signature

- paiement au succès

Et les notaires ? Souvent cantonnés à l’activité plus traditionnelle d’officialisation de la transaction, ils peuvent également proposer des biens mis en vente suite à une succession ou à une séparation par exemple...

- pole transaction notaire

- bonne sources de biens pour les investisseurs ou les marchands de bien

- avoir un contact privilégié

Il y a également une profession à laquelle on ne pense pas toujours : les promoteurs

- Projet en VEFA

- délai rallongé

- souvent excentré

- prix plus élevé mais frais de notaire réduit

- les biens neufs peuvent aussi être vendus par des mandataires ou agence

Et pour un projet de construction, il faudra faire appel à un architecte j’imagine, pouvez-vous nous expliquer en détail son rôle dans un projet immobilier ?

- amont et aval du projet

- valider la faisabilité des travaux

- faire des propositions d’aménagement

- nécessaire lorsque qu’il faut toucher à la structure du bâti (mur porteur)

- associé à l’accord de la copro en AG

Pour finir, on entend parfois parler du Off Market ? De quoi s’agit-il exactement ?

- vrai off 2/3% du marché

- avant première

- surtout valable sur un marché tendu

- rapidité et réactivité

Un grand merci Manon d’avoir répondu à nos multiples interrogations et de nous avoir aiguillés.

Pour résumer, plusieurs solutions s’offrent à vous pour rechercher le bien de vos rêves !

Les annonces immobilières

les mandataires ou agent immobilier

les chasseurs de biens

les notaires

les promoteurs ou constructeurs

les architectes

le réseau off market (à savoir…)

C’est la fin de notre épisode consacré aux techniques de recherche de votre bien, et nous avons hâte de vous retrouver pour notre prochain numéro.

N’oubliez pas que « Clé en main » est en accès libre, alors, si vous en avez aimé le contenu, n’hésitez pas à le partager autour de vous.