12. Investissement locatif : comment fonctionne la location meublée non professionnelle ?

Que vous souhaitiez vous constituer un patrimoine, bénéficier d'avantages fiscaux ou diversifier vos sources de revenus, l’investissement locatif offre des opportunités qui peuvent s’avérer intéressantes.

Bonjour à tous et bienvenu dans L’IMMOBILIER CLÉ EN MAIN par Cardif, le podcast dédié à votre projet immobilier.

Aujourd'hui, nous allons nous intéresser à un sujet qui questionne de nombreux investisseurs : l'investissement meublé non professionnel en France. Alors, sans plus tarder, explorons ensemble les aspects clés de cet investissement et échangeons avec un expert du sujet, Julien JAMOT, Directeur Général Adjoint Transaction Marketing Experience Client de BNP Paribas Immobilier Promotion.

Céline : Bonjour Julien

Julien : Bonjour Céline

Céline : Tout d'abord, pouvez-vous nous expliquer simplement ce qu’est le LMNP ?

Julien : Il s'agit d'un dispositif de l’un des dispositifs fiscaux les plus anciens puisqu’il date de 1949, et aussi l’un des plus attrayants pour les investisseurs particuliers qui peuvent mettre un bien meublé en location en contrepartie d’un revenu.

Deux possibilités s’offrent alors à l’investisseur particulier : soit acquérir un bien en direct, soit acquérir un bien en résidence gérée (étudiante, sénior, touristique…) avec l’avantage que cette dernière soit gérée directement par un tiers. Ce qui libère des contraintes administratives liées à la gestion.

Céline : Maintenant que nous avons une idée générale de ce qu’est le LMNP, pourriez-vous nous en dire un peu plus sur les principaux avantages de cet investissement?

Julien : Cela permet tout d’abord de se constituer un patrimoine immobilier. C’est une solution adaptée pour commencer à investir dans l’immobilier, ainsi que pour préparer sa retraite car elle s’accompagne de compléments de revenus réguliers ;

En cas de gestion du bien par un tiers vous avez l’assurance de toucher vos loyers même en période de vacance locative.

Par ailleurs, les loyers sont meublés et équipés ce qui permet de libérer les propriétaires de toutes les contraintes liées à la gestion du bien.

Céline : Existe-t-il des conditions spécifiques pour accéder à ce statut ?

Julien : Le dispositif LMNP s’adresse comme son nom l’indique aux non-professionnels. De plus, les revenus tirés de ces loyers ne peuvent excéder 23 000 € par an ou 50% du revenu professionnel du foyer.

Ce dispositif est très souple puisqu’il concerne tous les types de biens et n’impose pas de plafonnement des ressources des locataires. La seule prérogative est que le bien soit destinée à des fins de location.

Aujourd’hui le marché se concentre principalement sur la location auprès d’étudiants et de séniors, et regroupe une majorité de petites et moyennes surfaces.

Le marché reste porteur puisque ces populations sont en constante croissance depuis plusieurs décennies et l’offre peine à répondre à la demande.

Céline : Et que dire en termes de rentabilité ?

Julien : Les logements soumis au régime LMNP offrent une rentabilité en général plus élevée que celle des logements nus, de l’ordre de 15 à 20% ; Et le ticket d’entrée reste raisonnable.

Céline : Auriez-vous un conseil à partager à nos auditeurs ?

Julien : Il existe des dispositifs pour chaque typologie de projet et pour chaque profil d’investisseur. Si le LMNP reste un très bon modèle, l’acquisition d’un bien en démembrement peut aussi être une solution à envisager.

Dans ce cadre l’épargnant acquiert la nue-propriété d’un bien et le bailleur l’usufruit, c’est-à-dire l’usage temporaire, qu’il loue ensuite à des ménages sous conditions de ressources et pour une durée conventionnelle de 15 à 20 ans. Au terme de la période de démembrement, l’usufruit prend fin et l’épargnant devient ainsi pleinement propriétaire.

Nous pourrons y revenir en détail dans un autre épisode.

Céline : Merci d’avoir passé en revue les principaux aspects de l'investissement locatif en France. C'est une option intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier tout en bénéficiant d'avantages.

Céline : Merci Julien

Julien: Merci Céline

Céline : Alors pour résumer, l’investissement locatif comporte des avantages et des limites :

Les avantages de l'investissement locatif :

La constitution de revenus supplémentaires : Les loyers perçus des locataires peuvent constituer une source de revenus supplémentaires réguliers.

Le développement de votre patrimoine immobilier : L'investissement locatif permet d'acquérir un bien immobilier qui peut prendre de la valeur avec le temps, constituant ainsi un patrimoine durable.

Les avantages fiscaux : Selon les réglementations fiscales en vigueur, l'investissement locatif peut offrir des avantages fiscaux tels que des déductions sur les intérêts hypothécaires et les dépenses d'entretien.

Les contribuables soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire notamment les intérêts d’emprunt et les frais d’inscription hypothécaires, conformément à la doctrine administrative (BOI-RFPI-BASE-20-80).

La Diversification de votre portefeuille : L'immobilier peut être une forme de diversification de vos investissements, réduisant les risques liés à la concentration sur un seul type d'actif.

La Protection contre l'inflation : Les loyers ont tendance à augmenter avec le temps, offrant une protection contre l'inflation et maintenant la valeur de votre investissement.

Potentiel de plus-value : En choisissant judicieusement votre investissement, vous pouvez bénéficier d'une plus-value lorsque vous revendez le bien immobilier.

Le Contrôle de votre investissement : L'investissement locatif vous donne un certain contrôle sur votre bien, vous permettant de prendre des décisions concernant l'achat, la gestion locative, les améliorations, etc.

C’est la fin de cet épisode consacré à l’immobilier locatif et au dispositif LMNP, et nous avons hâte de vous retrouver pour notre prochain podcast.

L’immobilier clé en main par Cardif est en accès libre, alors si vous en avez aimé le contenu, n’hésitez pas à le partager autour de vous!