La copropriété est une forme de propriété où plusieurs personnes possèdent des parties privatives et des parties communes d'un immeuble.

Il faut distinguer l’assurance des parties communes, et l’assurance des parties privatives :

• L’assurance des parties communes : l’assurance copropriété (ou assurance multirisque immeuble en copropriété), est obligatoire et doit être souscrite par le syndicat de la copropriété. Cette assurance couvre a minima les risques de responsabilité civile de la copropriété, afin d’indemniser les victimes des dégâts qui surviendraient du fait des parties communes de votre immeuble.
• L’assurance des parties privatives : en tant que propriétaire vous êtes responsable de l'assurance de votre lot et de votre quote-part des parties communes. A ce titre, depuis la loi Alur du 24 mars 2014, « chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. » (art. 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). Ainsi, l’assurance multirisques habitation ou l’assurance propriétaire non-occupant, selon votre cas, doit être souscrite par vos soins.

Est-il obligatoire pour un copropriétaire de souscrire une assurance habitation ?

Les parties privatives sont sous la responsabilité des copropriétaires. Chaque copropriétaire doit également posséder une assurance habitation ou multirisques habitation pour couvrir individuellement son logement.

C'est une obligation légale pour chacun de souscrire une assurance habitation pour s'assurer, a minima contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire occupant ou de copropriétaire non occupant (logement loué).

La responsabilité civile personnelle de chaque copropriétaire intervient lorsqu'un sinistre a pour origine son logement (partie privative) ou un membre de son foyer, par exemple d’un incendie se déclenche dans son appartement et a endommagé tout ou une partie de l’immeuble. Dans ce cas, c’est le propriétaire du logement à l’origine du sinistre qui doit faire une déclaration à son assureur.

Que couvre l'assurance responsabilité civile ?

Les types d'assurances de copropriété personnelles à souscrire diffèrent selon le statut : propriétaire occupant, propriétaire non occupant ou locataire.

Dans le cadre de votre habitation, si vous êtes :

• Locataire : Votre contrat d’assurance multirisques habitation, comportant la garantie responsabilité civile, couvre les risques locatifs sur les dommages causés au logement, aux appareils et aux biens qui s’y trouvent, mais également aux dommages que vous pourriez causer à vos voisins.
• Propriétaire ou propriétaire non occupant (PNO) dans une copropriété :

Incluse dans votre contrat d’assurance multirisques habitation, la garantie responsabilité civile couvre les dommages causés à des voisins ou à des tiers suite à un incendie, une explosion ou un dégât des eaux provenant de votre bien immobilier.

La garantie responsabilité civile souscrite couvre a minima les dommages matériels ou corporels causés accidentellement à un tiers, que ce soit à votre domicile ou en dehors, mais elle peut également couvrir, les dommages causés par :

• les enfants (les enfants majeurs sont également couverts) et parents vivant sous le même toit
• les employés (employé de ménage, jardinier, baby-sitter...)
• les animaux de compagnie (les animaux gardés sont également couverts)
• les objets propres, empruntés ou loués
• le logement en propriété ou en location (même pour les logements inoccupés ou loués)

En cas de dommage causé suite à un événement ayant débuté dans les parties communes de la copropriété, c’est l’assurance souscrite par le syndic qui sera mise en œuvre.

En complément de cette assurance obligatoire, l’assurance Multirisques de l’immeuble (MRI) peut venir protéger la copropriété des éventuels dommages : incendies, explosions, dégâts des eaux, tempêtes, catastrophes naturelles, attentats, vol, bris de glace. En général, ces garanties sont rassemblées dans un unique contrat.

Des garanties optionnelles annexes peuvent aussi être utiles : frais de recherche de fuite d’eau, protection juridique, frais de déblaiement des décombres, etc.

Qu’est-ce que l’assurance responsabilité civile copropriété ?

L’assurance responsabilité civile copropriété protège l’ensemble des copropriétaires de dommages aux biens, de dommages corporels ou de dégâts causés à un tiers par l’un des éléments des parties communes de l’immeuble ou d’un bien (sans que cela soit forcément inhérent à un propriétaire spécifique).

L’assurance copropriété offre 2 avantages :

• Protéger l’immeuble et réduire les coûts en cas de sinistre,
• Réduire les sources de conflit entre les habitants de l’immeuble.

Les parties privatives et parties communes

En principe, c'est le règlement de copropriété qui définit les parties communes et les droits des copropriétaires.

Généralement, sont considérées comme des parties communes :

• Le hall d'entrée, le sol (les cours, parcs, les espaces verts, voies d’accès), le gros œuvre (toiture, fondations et façades…),
• Les éléments d’équipements communs, y compris les canalisations qui traversent des locaux privatifs des appartements, les locaux communs (ascenseurs, garage à vélo, le local poubelles, chauffage central, etc.).La chaudière et les installations qui sont la propriété commune du syndic. Par ailleurs, afin d’éviter d'engendrer de graves perturbations pour l’ensemble de l’installation, il est interdit de modifier, de remplacer ou supprimer les éléments de chauffage qui se trouvent dans les appartements.

Le syndic de copropriété est responsable de la gestion et de l'entretien des parties communes de l'immeuble.

A contrario, les parties privatives sont les parties des bâtiments et terrains affectés à l’usage exclusif d’un copropriétaire. En d’autres termes, elles sont le ou les lots dont vous avez fait acquisition. Il s’agit notamment :

• Des intérieurs des appartements
• Des revêtements des sols et des cloisons
• Des plafonds
• Des éléments d’équipements intérieurs
• Des fenêtres et persiennes
• De la porte d’entrée

Les éléments d’équipement privatifs inhérents à chaque lot en font également partie (radiateurs, équipements de salle de bains, équipements de cuisine, etc.).

Ces lots privatifs peuvent être modifiés dans le respect de la tranquillité des voisins, de la destination de l’immeuble et du règlement de copropriété.

Chaque copropriété doit être dotée d’un syndic. C’est le syndicat de copropriété, mandaté par l’ensemble des copropriétaires d’agir pour le bien commun de l’immeuble, qui doit souscrire au moins une responsabilité civile collective.

Pour établir un devis d’assurance habitation au syndic, il sera nécessaire de fournir un état des sinistres survenus dans les 3 années précédentes.

Afin de souscrire l’assurance immeuble la mieux adaptée (meilleur rapport qualité/prix), le syndic soumet les différents devis d’assurance de copropriété et procède à un vote soumis au conseil de copropriété, entité représentant le relais entre le syndic et les copropriétaires. Le conseil de copropriété est obligatoirement composé de propriétaires (ou de leur conjoint ou représentant légal) élus pour une durée maximale de 3 ans, sans limite de renouvellement.

Si le syndicat est assuré par un prestataire externe à l’immeuble, c’est au conseil de copropriété de l’avertir en cas de sinistre, afin qu’il engage les démarches nécessaires : état des lieux des dégâts, démarches à suivre auprès de l’assureur etc.

Assurance copropriété syndic bénévole

La fonction de syndic peut être assurée par un prestataire extérieur ou par certains copropriétaires, sur la base du volontariat. On parle alors de syndic bénévole.

Dans cette situation, aucune obligation d’assurance de copropriété n’est requise mais il est vivement recommandé d’être couvert, a minima, par une assurance responsabilité civile. En effet, même en tant que bénévole, le syndic peut voir sa responsabilité engagée en cas d’incident à autrui causé par l’immeuble.

Le rôle du syndic bénévole consiste à prendre en charge entre autres, la gestion de la comptabilité, le suivi des travaux, et les appels de fonds.

C’est le syndic de copropriété qui s’acquitte du paiement collectif de l’assurance responsabilité civile ou multirisques.

Le prix de l’assurance est en général intégré aux charges générales de la copropriété. En général, la prime d’assurance copropriété fait l’objet d’un partage équitable entre les différents copropriétaires, proportionnellement à la superficie occupée par chacun.

Dans certains cas, les risques peuvent différer selon les copropriétaires, par exemple si un commerçant exerce dans l’immeuble, l’assureur peut considérer que cette raison implique une surprime, il pourra être demandé à ce commerçant de supporter seul son montant.

On parle d’assurance copropriété horizontale pour parler d’une assurance couvrant des biens immobiliers indépendants construits sur un terrain commun. Chaque propriétaire peut jouir des parties communes sans pour autant en être propriétaire.

La prime d'assurance de la copropriété est calculée en fonction de plusieurs critères :

• La valeur du logement,
• La taille de l'immeuble,
• Sa localisation,
• Son environnement,
• Les systèmes de sécurité dont il dispose,
• Les garanties souscrites (risques à couvrir) et les antécédents de sinistres.

Précisons que l’assurance de copropriété fonctionne si la copropriété est responsable des dommages. Si c’est un tiers qui est responsable, alors il faudra que celui-ci se tourne vers son propre assureur pour obtenir une indemnisation.

Si la copropriété est responsable, il faudra consulter les conditions du contrat d’assurance de la copropriété afin de déterminer les modalités de prise en charge et le montant du dédommagement. En général, la couverture prévue par le contrat englobe :

• Les dommages subis par la copropriété
• Les dommages causés par la copropriété.

La déclaration de sinistre de la copropriété doit être réalisée par le syndic, qui, appuyé par le conseil syndical, doit informer l’assureur en caractérisant le sinistre. Doivent être renseignés :

• Le numéro de contrat
• La date de survenance du sinistre et l’origine supposée du sinistre
• La localisation des parties communes impactées
• Les dégâts constatés avec photos à l’appui
• Une estimation du montant des pertes et des réparations : celle-ci sera réévaluée par un devis de réparation
• En cas de vol ou de dégradation, joindre une copie de la plainte au poste de police.

Avant de souscrire un contrat d’assurance multirisques immeuble soyez attentif aux conditions d’indemnisation prévues en cas de sinistre.

Certains contrats d’assurance copropriété prévoient un plafond de garantie qui limite l’indemnisation. Il est important de vérifier en amont que votre assurance copropriété fixe un plafond assez élevé et cohérent par rapport à la valeur de votre bien.

Deux types d’indemnisation peuvent faire varier l’évaluation du montant de votre garantie :

• La garantie dite « valeur de reconstruction vétusté déduite » qui tient compte de la valeur de l’immeuble en déduction d’un taux de vétusté. En fonction du taux de vétusté en vigueur, l’indemnisation peut parfois ne pas suffire à remette l’immeuble en état.
• La clause de « valeur à neuf » permet d’être mieux remboursé en cas de sinistre. Dans ce cas, le calcul de l’indemnisation se fait en fonction de la valeur de reconstruction, vétusté déduite, à laquelle on ajoute un pourcentage.

Lorsque la vétusté est inférieure ou égale à ce plafond, l’assureur versera une indemnité correspondant à 100 % de la valeur de reconstruction.